가등기假登記

가등기(假登記)

부동산등기법 제3조에 따라 장래에 행해질 본등기에 대비해 미리 그 순위 보전을 위해 하는 예비적 등기를 말함. 이 가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급됨

가등기는 본등기를 할 수 있는 법적 요건을 갖추지 못한 경우, 장래에 행하여질 본등기의 순위를 확보하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다. 이는 본등기의 순위를 미리 보전해 두는 효력을 가진다. 본등기란 등기의 본래효력을 완전히 발생시키는 등기로 종국등기라고도 한다.

가등기가 행해진 후 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위로 소급된다(순위보전의 효력). 그러나 물권변동의 시기가 가등기 시까지 소급하는 것은 아니며, 어디까지나 본등기를 할 때 비로소 물권변동의 효력이 생긴다. 즉, 가등기에 기해 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 일체의 처분행위에 의해 생긴 권리 중 본등기의 권리와 저촉되는 경우, 모두 실효되거나 후순위가 되는 것이다.

한편, 가등기에는 채권의 보전을 목적으로 한 가등기도 있는데, 이를 담보 가등기라고 한다. 이는 저당권과 비슷한 성격을 가진다. 이 담보 가등기는 채권 담보의 목적을 위해 가등기의 형식을 이용한 것으로 일반가등기가 본등기의 순위확보적 효력만 가져 가등기 자체만으로는 물권 변동의 효력이 생기지 않는 반면, 이 담보 가등기는 담보권에 준하는 실체법적 효력을 가진다는 점에서 가등기와 구별된다.

한편, 가등기의 효력은 등기부상에 기재된 형식이 아닌 설정 목적에 의해 결정된다. 예를 들어 순위보전 가등기의 형식으로 등기부에 기재되어 있다 할지라도 그 실질 내용이 담보 목적의 가등기면 담보 가등기로 인정되는 것이다.